山西太原：太原房地产市场之SWOT分析

中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

太原，作为山西省省会，一个具有2500年建城史的古城，占据了天时、地利、人和中的绝大部分元素，在山西这样一个特定的区域内堪称交通发达、高校云集、历史悠久、产业集聚。面临着“大太原规划”、“农民工进城”、“高铁规划”等发展机遇，同时，由于经济发展较慢、房地产库存量较大、空气质量差、人口存外流压力等不利因素，房价涨幅较小。未来房地产市场发展机遇与风险并存。

S（优势）

1、目前价格处于相对低位

资料来源：中国指数研究院

不知道是由于供需的常年平衡，还是因为山西人保守而精明的个性，太原市的楼价始终不温不火。汾河沿岸，诸如星河湾这样的高档小区，卖到2万元/平米以上，属于价格的高位。城市南部，由于市政府南迁，带动发展，价格在1万元/平米以上，其他位置，尤其是老城区，常年徘徊在7000元/平米左右。其实这也可以理解，城市还是那个城市，人也还是那些人，没有亮点吸引其他省市的人大规模进来，也没有显著的缺点让本土的人大规模离开，有野心的人去了离家只有2小时高铁的北京，偏安逸的人选择留下来，周边县城和农村里勤劳的年轻人又源源不断的输入。

2、省会城市，对周边人口有吸引力

太原市作为山西省省会，一个具有4700年历史、2500年建城史的古城，占据了天时、地利、人和中的绝大部分元素，在山西省这样一个特定的区域内堪称交通发达、高校云集、历史悠久、产业集聚，对周边人口，包括省内以及相邻的陕西、河南、河北、内蒙等地的人口也存在一定吸引力。随着“农民工进城”等政策的逐步推进及城市化的进一步深化发展，在可以预见的未来，仍将雄风犹在。

3、高铁城市，交通便利

高铁方面，石太客运专线于2005年6月11日开始修建，2009年4月1日正式开通，太原和北京两地的路程缩短为两个半小时，是新中国成立以来建设时间最早的高速铁路。大西客运专线太原至西安段于2014年7月正式通车，太原到西安只需3小时左右。航空方面，太原武宿国际机场是华北第三大国际机场，通往世界主要国家及地区和国内大部分城市。

W（劣势）

1、去库存仍是主旋律

太原商品房库存较高，为了消化商品房库存，太原市采取了一系列措施。2016年除了取消住房限购政策外，加强了土地供应管控，控制土地供应的规模、布局和节奏，稳定、均衡供应住宅用地。为了提升住宅品质，强化基础设施配套和功能完善，太原严格控制小区容积率、建筑密度和高度，引导开发项目多建市场畅销的90平方米到120平方米的中小户型房屋。完善优质教育和医疗布局，有力拉动区域房地产市场的发展。

2、经济因素

太原市的GDP，在全国众多省会城市中排名相对靠后，再加上近年来煤炭产业受挫严重，而大数据、物流等新兴产业还没有全面发展起来，在产业结构升级等方面面临的情况不容乐观。也是导致房价常年徘徊不前的重要原因之一。

3、空气质量

太原的空气质量一直遭人诟病，在雾霾肆虐之前就已名声在外，如今雾霾席卷全国，华北地区尤甚，太原市自然首当其冲。空气质量也是影响当地房地产市场发展的负面因素。

O（机会）

1、“大太原”规划

2016年6月，山西省政府出台《关于深入推进新型城镇化建设的实施意见》，强调要按照“一核一圈三群”的城镇化总体布局，加快推进以城市群为主要形态，充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力，推动山西新型城镇化沿着正确的方向更稳更好更快发展，为全省经济持续健康发展提供持久强劲动力。无独有偶，在4月30日出台的《关于山西融合环渤海地区发展的实施意见》中，优化城市群的空间布局，打造环渤海地区新的经济增长极，提升环渤海内陆协作区的支撑力也作为首要任务。

2、高铁规划

国家发改委发布的《中长期铁路网规划》，将构建“八纵八横”高速铁路主通道。其中，有三条高铁主通道经过太原，分别是京昆通道、呼南通道、青银通道。其中，呼南通道的线路走向为：呼和浩特~大同~太原~郑州~襄阳~常德~益阳~邵阳~永州~桂林~南宁高速铁路。该通道连接华北、中原、华中、华南地区，贯通呼包鄂榆、山西中部、中原、长江中游、北部湾等城市群。京昆通道的线路走向为：北京~石家庄~太原~西安~成都（重庆）~昆明高速铁路，包括北京~张家口~大同~太原高速铁路。该通道连接华北、西北、西南地区，贯通京津冀、太原、关中平原、成渝、滇中等城市群。青银通道的线路走向为：青岛~济南~石家庄~太原~银川高速铁路（其中绥德至银川段利用太中银铁路）。该通道连接华东、华北、西北地区，贯通山东半岛、京津冀、太原、宁夏沿黄等城市群。《规划》期限为 2016年—2025年，远期展望到2030年。

3、农民工进城

现在政府将着眼点放在了进城务工人员身上——太原下辖的几个县区，包括周边晋中市下辖的县区，由于本地支柱产业（煤炭产业）的逐渐衰落，都愿意去太原谋生，而举全家之力，为他们在太原首付一套房子，并不是太艰难的事，如果因此而成为一个新的太原市民，更是求之不得。

4、山西人“买房置地”偏好

山西的晋商大院，乔家大院扬名海内外，还有常家大院、王家大院等大院星罗棋布，从这个可以看出山西人对于住宅的执着与偏爱。如果说东北人爱吃爱穿，那山西人就是爱买房子、爱装修房子、爱布置房子。人们对于一个年轻人在外面混得如何的第一也是****的评判标准就是：买房子没？人们对于孩子父母是否称职的首要评判标准也是：给孩子准备房子没？因此，太原的一般家庭，无论贫富，都是要举全家之力——买套房子。

T（威胁）

1、政策风险

房地产行业由于其特殊性，受政策因素的影响非常大，不能排除未来太原市房地产市场面临的政策性风险。在2016年全国涨声一片的形势下，太原市房价保持基本稳定，因此并未有新的限制性政策出台，但是不排除后期有政策性风险。

2、人口数量及人口外流风险

人口数量：太原市辖区人口不到500万，在所有的省会城市中处于低位，是石家庄人口的一半左右，与成都等人口大市相去甚远。

人口外流：太原市的人口主要通过去外地上学继而在当地就业等途径分流到高铁车程只有2.8个小时的北京，以及上海、深圳等一线城市。

3、物业管理及其他方面的不足

物业作为项目软实力的重要表现，在太原这样的房地产二线、经济三线的城市表现得非常明显。一些中高档小区，尤其是高层小区，物业管理还相对规范，而一些多层建筑，尤其是稍微旧一些的小区，有很多没有物业公司，即使有，也形同虚设。家里是高档的设计装修，家外是荒漠一般的绿化；家里一尘不染，家外卫生条件一般；家里井然有序，小区里停车横七竖八。这就是太原好多小区的 “怪现象”。另外，诸如项目延期交付时赔偿不到位，装修时遇到“楼霸”**扰，办理贷款不方便等问题也屡见不鲜。