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资深专家朱芹讲解房地产评估五大要点:现场勘查必不可少
发表时间:2018-08-13 17:03

     随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,具有专业性、技术性、复杂性,被称为是“科学”、“艺术”和“经验”三者的结合。评估专业人员如何对房地产的特定权益作出合理科学的估价?国家注册造价工程师、国家注册房地产估价师朱芹女士以其资深经验表示,一倚赖于严格的专业知识,二则是积累实战经验。她结合实际工作和虚拟培训,列举了这样几则案例。
     2011年11月到2012年3月间,某银行分别为一家汽车销售服务有限公司发放“成长之路”流动资金贷款160万元、240万元、300万元,贷款余额合计700万元,期限均为1年,采用自有的厂房及土地使用权抵押,抵押率为58.55%,目前十二级分类为次级一级。审计发现:土地出让金未缴纳。抵押土地面积15097平方米,土地用途为工业用地,取得土地途径为出让,土地使用权证号为含国用(2008)字第003号,但土地出让金234万元未缴纳。
款期限2009年某银行向一家市立医院贷款10200万元,其中基本建设贷款8000万元,时间至2019年;流动资金贷款2200万元,贷款期限至2012年。截止审计日,贷款余额10200万元,分类结果为正常。其中,7500万元固定资产贷款采用收费权质押,500万元的固定资产贷款和2200万元的流动资金贷款采用该医院所有的两处商业用房抵押,建筑面积合计3247.26平方米。审计发现部分商业用房未办理土地使用权抵押登记手续。授信方案中用于抵押的一处商业用房1103.13平方米的建筑,未办理土地证,无法落实土地使用权抵押登记。
     根据审计方案公司及机构业务单元要求,审计人员现场抽取部分对公信贷业务,审查对公信贷客户经营信息的合规性及信贷资金的安全性等。2010年5月,某银行向一家房地产开发有限责任公司发放房地产开发贷款6000万元,以借款人及其母公司土地及房产设定抵押,由于其母公司所抵押房产位于A市,当地规定土地抵押不得长于两年,造成该抵押物抵押期短于贷款期1年,2011年4月,银行以借款在建工程置换母公司抵押物,并重新设定抵押,截至2011年9月末,贷款余额6000万元。审计发现,借款人母公司所提供的抵押物为农贸市场,摊位均已出租,但在担保评价报告中未对租户进行调查评价,借款人置换母公司的在建工程评价报告中,未有建筑施工方关于放弃优先受偿权的声明在建工程评估报告不合规。
     2007年底,某银行为一经济开发区开发有限公司发放基本建设贷款5000万元,期限4年,以其在开发区一期部分土地使用权为抵押。审计发现:抵押用土地闲置时间过长。抵押用土地出让合同及出让凭证显示土地实际出让时间为2006年,抵押物闲置时间超过3年。2009年3月,银行为该公司发放基本建设贷款10000万元,期限为51个月,以其所开发土地使用权为抵押。截止2011年9月末,贷款余额8000万元。审计发现:抵押用土地闲置时间过长。抵押用土地出让合同及出让凭证显示土地实际出让时间为2006年滴,抵押物闲置时间超过3年。2009年1月,银行为该公司发放基建贷款20000万元,期限7年,以其自有土地使用权为抵押。审计发现:抵押用土地闲置时间过长。抵押用土地证显示出让时间分别为2006年、2008年,抵押物闲置时间超过3年。
     朱芹提醒业内新人要注意的是以下几点,一是房地产开发贷款项目不能内部重估,须经社会评估机构重新出具评估报告;二是工业用地价格有一定的价格区间,工业用地上的办公楼不能比照商业办公楼;三是房地产的使用性质是抵押物价值的根本,无论做何种物业使用了;四是房产评估价值是指其客观合理价值,拍卖价格不能作为正常市场价值;五是商铺和居住类房地产不同,不能用大概位置推断,必须现场勘查。这些堪称真知灼见的经验总结,是从业者应当认真领会的业务宝典。


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